【发布单位】 国家税务总局

【发布文号】 国家税务总局公告2026年第3号

【发布日期】 2026年1月1日

【施行日期】 2026年1月1日

【相关链接】 https://fgk.chinatax.gov.cn/zcfgk/c100012/c5246543/content.html

该公告旨在进一步规范全国土地增值税征收管理，增强土地增值税政策执行的确定性。其核心要点按土地增值税的不同管理阶段整理如下：

1. 拿地阶段

• 明确了“红线外支出”的扣除规则：纳税人与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定，在房地产开发项目规划范围外为政府建设公共设施的，实际发生的支出计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

2. 税款预征阶段

• 明确了税款预征申报时间：申报预征土地增值税的起始时点按取得预售证或预售收入孰早确定，截止时点为清算受理通知书签发日的前一预征税款所属期终了之日。预征土地增值税按月或按季申报缴纳，具体由各省、市税务局统一确定。
• 明确了预征税款计税依据：废除了国家税务总局公告2016年第70号中“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”的规定，并统一计算公式为：预收款/(1+增值税适用税率或征收率)，预征税款计税依据较原规定变小。

3. 税款清算阶段

• 明确了税款清算的销售收入、销售面积归集截止时间：受理清算的前一预征税款所属期终了之日。
• 明确了纳税人因转让房地产缴纳的印花税与地方教育附加，应作为“与转让房地产有关的税金”扣除（财税字[1995]48号第九条规定房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已按“房地产开发费用”扣除，不再单独扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税）。

4. 尾盘销售阶段

• 受理清算后再转让房地产应按尾盘销售方式申报，统一按季申报缴纳。
• 受理清算后至出具清算审核结论期间转让房地产的申报时间为在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内。
• 各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积，但不包括尾盘销售发生的与转让房地产有关的税金，其为据实扣除。
• 尾盘销售土地增值税免税政策的适用条件：普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的。